L’assurance dommages-ouvrage est souscrite par le maître d’ouvrage avant le début du chantier, pour préfinancer les réparations des dommages relevant de la garantie décennale sans attendre qu’un tribunal établisse la responsabilité du constructeur. Elle couvre dix ans à compter de la réception des travaux, se transmet à l’acquéreur en cas de revente, et son absence est un délit pour qui construit pour le compte d’un tiers.
Qui doit souscrire l’assurance dommages-ouvrage ?
Service-public.gouv.fr, dans sa fiche « Assurance dommages-ouvrage (DO) » vérifiée le 17 septembre 2026, en fait une obligation pour le propriétaire de l’ouvrage, son mandataire, le syndic de copropriété, le vendeur ou le promoteur immobilier. Les travaux concernés sont la construction, l’extension ou la rénovation importante d’un bâtiment : modifications de structure, travaux extérieurs de gros œuvre, fondations, terrassement, ravalement destiné à l’étanchéité. La souscription a lieu avant le début des travaux — pas en cours de chantier, et encore moins après.
Que couvre-t-elle, et que ne couvre-t-elle pas ?
La fiche la définit ainsi : elle « couvre le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale ». L’intérêt pratique tient dans la suite de cette phrase, « sans attendre qu’intervienne une décision de justice » : l’assureur du maître d’ouvrage avance les réparations, puis se retourne lui-même contre le constructeur responsable. C’est l’inverse de la garantie décennale seule, où le propriétaire devrait attendre qu’un tribunal tranche avant d’être indemnisé.
- Couvert : dommages et malfaçons qui affectent la solidité de l’ouvrage et le rendent inhabitable ou impropre à son usage — fissures importantes, effondrement de toiture.
- Couvert : défaillances des éléments d’équipement indissociables de la construction — canalisation, chauffage central, installation électrique encastrée.
- Non couvert : fait intentionnel ou dol du souscripteur.
- Non couvert : usure normale, absence d’entretien ou usage anormal du bien.
- Non couvert : force majeure, fait d’un tiers ou faute du maître d’ouvrage.
Quand la souscrire, et pendant combien de temps couvre-t-elle ?
La souscription précède le chantier. La couverture, elle, ne démarre pas tout de suite : elle prend effet « à la fin de la garantie de parfait achèvement (GPA), c’est-à-dire 1 an après la réception des travaux ». Pendant cette première année, c’est l’entrepreneur qui répare lui-même les défauts signalés au titre de la GPA. L’assurance dommages-ouvrage prend ensuite le relais pour les neuf années restantes — dix ans au total depuis la réception, la même fenêtre que la garantie décennale qu’elle préfinance.
Que devient l’assurance en cas de revente dans les dix ans ?
La fiche est explicite : « lorsqu’une vente a lieu, pendant le délai de 10 ans à compter de la réception de travaux de construction, l’assurance DO est transmise au nouveau propriétaire ». L’acte de vente mentionne cette assurance et l’attestation y est annexée. Si un désordre apparaît après la vente, c’est l’acquéreur, devenu bénéficiaire de la garantie, qui déclenche la procédure auprès de l’assureur — pas l’ancien propriétaire.
Comment se déroule une déclaration de sinistre ?
Le sinistre se déclare dès sa connaissance, dans le délai fixé au contrat — au minimum 5 jours ouvrés — et au plus tard dans les deux ans suivant sa survenance ou sa découverte. L’assureur est ensuite tenu par des délais précis.
- L’assureur dispose de 10 jours calendaires pour réclamer les renseignements manquants au dossier.
- Il instruit le dossier et notifie sa décision sous 60 jours calendaires — réduits à 15 jours, sans expertise obligatoire, pour un sinistre de moins de 1 800 €.
- En cas de refus, la notification intervient sous 15 jours calendaires.
- En cas d’acceptation, l’offre d’indemnisation est présentée sous 90 jours calendaires — 15 jours pour un sinistre de moins de 1 800 € — sans franchise applicable.
- Le versement intervient sous 15 jours calendaires après l’accord du bénéficiaire sur l’offre.
Un mécanisme protège le maître d’ouvrage si l’assureur dépasse le délai d’instruction de 60 jours : il peut alors engager lui-même les travaux de réparation et en informer l’assureur par lettre recommandée avec accusé de réception. L’assureur ne peut alors plus contester la nature des désordres déclarés et doit indemniser, majoré d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.
Que risque-t-on sans cette assurance obligatoire ?
La fiche est nette : « la non-souscription d’une assurance obligatoire est un délit passible d’une peine d’emprisonnement de 6 mois et d’une amende de 75 000 € au plus ou de l’une de ces 2 peines seulement ». Ces sanctions ne s’appliquent ni à un particulier qui construit un logement pour l’occuper lui-même ou le faire occuper par un membre de sa famille, ni aux personnes morales de droit public — mais elles s’appliquent pleinement à un syndic, un promoteur ou tout maître d’ouvrage agissant pour le compte d’un tiers.
Ce que cet article ne tranche pas
La fiche officielle consultée ne donne aucun montant ni aucun barème de prime pour cette assurance : cet article n’en avance donc aucun, ni réel ni approximatif. Elle ne détaille pas non plus les modalités de résiliation du contrat, ni les règles propres à une construction neuve en copropriété — deux points à vérifier directement auprès de l’assureur au moment de la souscription.
Vérifier que l’assurance dommages-ouvrage est bien en place avant la première coulée de béton fait partie de nos garanties de chantier, au même titre que l’attestation d’assurance décennale du constructeur. Nous en parlons avec vous dès la visite technique, avec un devis gratuit et détaillé sous 24 h ouvrées.
Cette assurance n’est qu’un point parmi d’autres à vérifier avant de signer : nous les détaillons dans notre article dédié, et situons cette étape dans l’ordre des jalons juridiques d’un chantier de rénovation complète.